商品房销售管理办法2022年，商品房销售管理办法2022年规定？

2022年，房住不炒、住有所居仍然是房地产行业发展的主旋律，这一点从新近发布的政府工作报告中可以找到答案。报告中明确指出，将继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求……

古语有之曰，民无恒产则无恒心。故而，安居者方能乐业。让大家住有所居，乐而安居，也是实现共同富裕初衷下的一大美好愿景。

然而，买房安居也是件大不易的事，除了门槛高上车难，陷坑落入纠纷的案例也不在少数。根据全国消协的数据，2016-2020年住房消费相关的投诉总量，从3.8万件上升到5.6万件。

为帮助大家买好房住好房，58安居客房产研究院结合3·15的契机，推出特别策划内容《楼市“3·15”：维权典型案例十宗最》。我们期待，通过多方位、多角度地剖析住房需求解决过程中出现的维权问题，给予合理维权的相应建议。

1、精装房变惊装房

买房案例：中国消费者报有报道称，成都某精装修住宅小区交付后，有位业主反馈他家的房子在装修方面，提出了100来项的整改意见。这些问题包括墙面发霉、地砖破碎、墙体渗水、门框摇摇欲坠等等，不一而足。业主开开心心买的精装房，变成了名副其实的惊装房，让人住的着实糟心。

维权攻略：精装修房交付出现问题，一般都与减配有关。实际上，些楼盘声称3000-4000元的装修标准，实际可能只有1500元甚至更低。购房者付出了更高的价格，却无法获得应有的产品和服务，偷工减料让房子达不到交付的标准，坑苦了业主。而对于装修标准，开发商往往不会写在合同中，这会导致业主在维权过程中缺乏有力的证据。

我们建议，业主在签订合同时，应当要求开发商提供房屋装修价款的组成，而不是简单的房屋价格和精装费用相加，同时也要知晓补充协议中是否有其他叠加项目和收费，即使将来因为质量问题维权时，要求核价等也能有所依据。同时，对于这种质量和诚信的硬伤，业主要勇于曝光，善于利用法律途径解决问题。

2、收房的苦恼之货不对板

买房案例：开发商为更快地卖房，一般会通过沙盘、样板房等形式，来提升买房人对入住生活的憧憬。但是，不少顾客会发现购买的房屋，与宣传资料中的“货不对板”。长沙某小区的业主，就有这样的遭遇。该项目交房过程中，业主发现小区的绿化等设施与预期相差很大。不仅铺设大量“植草砖”充当绿化，更过分的是此前宣传的人工湖，竟用塑胶制作的。

维权攻略：针对货不对板的问题，我们分为两类情况来看。如果是房子和样板间出入较大的，可以依据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定来维权。如果是小区公共区域设施等，实际交付效果与宣传资料或者合同条款有较大出入的，大家可以进行相关的固证，整改协商无果的可以再诉诸法律。

3、消失的配套

买房案例：在深圳，有业主投诉称其所买的项目，宣传配套中的承诺的2.2万平方米的公园，变成了市政路+坪山河景观带。公园去哪了，这个问题也成为业主向开发商维权的焦点，业主们一致认为开发商存在虚假宣传、欺诈消费者。消失的配套，类似问题还有很多涉及到轨交、学校规划的。

维权攻略：面对开发商的不实宣传、夸大宣传等问题，购房者一方面要多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传上描述一致。相关的规划，可以通过官方网站等进行核实，并要求将期待的规范设施写进合同。另一方面，对小区的配套设施有要求时，最好在合同中明确下来。合同中如有"最终交付以政府规划或最终确定的示意图为准"类似的字眼，购房者在签订的时候要谨慎，一旦签订了将来也难维权。

4、交房后会无期

买房案例：昆明某项目，因开发商资金链断裂卷款逃走，导致未完工的楼盘烂尾数年。苦等交房无果后，有一些业主迫于经济压力，只能搬进烂尾楼里过着没电没水的生活，住户们只能靠太阳能灯照明，用雨水洗脸。一时间，业主们的惨痛经历，引起不少买房人的共鸣。

维权攻略：一般而言，购房合同上都会写明，逾期交房多少天，开发商需要支付多少相应的违约金。超过多少天仍未交房的，可以解除合约。交房预期，购房者可以通过法律途径来维护自身利益。

如果遇到烂尾、破产这种极端情况，不建议做退房的打算，选择要房子是相对优一点的选项，坚持等待还有回旋的机会。退房的话，搞不好购房人与开发商的关系，从物权买卖的关系，变成了债务的关系。退房，开发商一般都给不了钱，已支付的房款也会变成难以兑现的一张欠条，而作为消费者的买房人能优先获得赔偿。万一遇上，可以联合楼盘的其他业主去共同维权，业主们可以共同出资聘请一位有经验的律师，协助维权。

5、降价后，老业主怒了

买房案例：金华某项目因打折销售，引起先前已购买该楼盘房的业主的不满，一部分业主甚至发起了维权活动。在业主们的诉求没有得到满足后，经过商讨最终确定了“维权方案”：到场后先等一等，如果滨江公司负责人还是不肯出面来谈，再砸沙盘模型。最终，闹事的业主也受到了相应的惩处，悔之莫及。

维权攻略：面对开发商降价这种问题，能否维权、如何维权主要看降价的理由是否充分。如果有证据说明开发商的降价行为是恶意降价，购房者可以向消协或者是物价部门进行投诉。另外，购房者也可以察看开发商是否有违法违规的行为，大家可以据此来要求退房。商品经济时代，大家应该本着契约精神，遵循市场经济的游戏规则，合理维护自己的权益。

6、拿什么拯救你，我的房产证

买房案例：在东北某地，购房人发现自己全款买的房子，被开发商抵押给银行了，从而导致房产证也办不了。虽然交房后可以正常住，但是相关的产权证书怎么也拿不到手，让买房人后悔不已，一个稳定的家庭甚至也因此出现了危机。这种情况，近年在三道红线等政策影响下确实不少见，开发商为了获取流动资金，提前将房子抵押出去，但短时间内银行贷款又无法还清，这就导致图便宜买了房的人受连累。

维权攻略：遇到这种情况，首先可以跟开发商协商，明确表达诉求，让房企配合办理产证。协商没有结果的，可以走法律途径进行解决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；或者商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。并且，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

7、卖家毁约，如之奈何

买房案例：在无锡，某买家通过中介准备购买一套二手房，经过一番看房选房过程后最终订下了一套房源。并且，买家也签了居间合同和买卖交易的合同，之后向卖家支付了10万定金。尔后，因为行情变动的关系，卖家突然违约不想卖了，表示愿意退还定金并可以根据法规进行赔偿。卖家明确称，房子反正不卖了，官司随便打。

维权攻略：如果房东宁愿赔偿双倍定金，也要毁约的，买家还可以主张其他的权益。在其他许多合同中，收受定金的一方毁约只需双倍返还定金即可，但在二手房买卖中往往不是这样。90%以上的居间协议，都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失。也就是说，买家可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失，进行赔偿。

相关应对策略，还得看居间协议和买卖合同中具体的约定，建议保留上述条款。

8、高价买的房，为何我的孩子上不了学

买房案例：上海的唐女士，非常希望孩子能入读浦东新区一所学校。在中介介绍下，她相中了*该校的一套二手房。房主也表示，该房的入学名额尚未使用。唐女士在交过定金后，与房东签订了《售房定金协议书》，双方约定的内容其中包括“所售房屋不占用所*学校名额”。而实际上，该房的学校名额已经被房东的孙子占用了，这让买家很是着急。

维权攻略：对于这类情况，建议买家通过协商解决赔偿等问题，假如结果不理想，可以再通过法律途径维护权益。另外，大家在买教育用房的时候，一定要了解清楚小区*学校的具体政策，并且在买房的时候保留好所有的证据。那么，在最终走法律途径的时候，能够得到更多胜诉的可能。

9、租来的房，无处安放的家

买房案例：北京某租客与房东签约租房，房屋客厅原本有个隔断，被隔壁邻居知晓后向物业进行了举报。在隔断间被拆掉恢复原样后，房东要求对房租上调500元/月，理由是隔断被拆除后，成本费用需要其他租客进行平摊。双方协商沟通后房租上调了250元/月。但是没过多久，租客A又接到房东解约的通知，要求租客A在一个月内搬家。这次租房的体验，让租客很是郁闷。

维权攻略：租房前，租客需要向出租方或机构了解清楚该房屋的产权和物理情况。根据相关规定，由于出租方或机构隐瞒房屋相关情况，并且由于其违反政策法规而给租客带来的经济损失或影响，不应当由租客承担，这种情况可以向相关监管部门进行投诉举报。

同时，承租期间双方应当按照租赁合同约定行事，一方违约情况下，另一方可以向相关监管部门进行投诉举报，或进行仲裁、申诉。作为租客，不建议大家忍气吞声，遇到不合理的情况就要敢于发声，敢于维护权益。

10、苦物业久矣，如何实现向往的生活

买房案例：杭州的某小区，作为一个交付业主入住已有十余年的普通商品房项目，小区因存在公共部位设施设备年久失修、维护不及时，卫生保洁不到位，管理品质下降等问题，导致了业主与物业公司之间的矛盾日益加剧。一度之间，业主和物业还因为停车收费标准的问题，甚至还出现了肢体冲突。居住环境的不堪，让业主们很是不爽，物业成为大家压在心头的一块石头。

维权攻略：遇到坑人的物业，其实是可以辞旧迎新的。在原有物业的合同期满后，业主委员会按照《物权法》等规定的程序，根据《物业管理委托合同》的约定，解除与原有物业管理企业的合同。下一步，业委会可以拟定新的物业企业选聘方案，在征求业主意见后，确定确定2家物业服务企业为候选单位，提到业主大会表决。最后，与新的物业服务企业签订合同，新的物业服务企业进驻并开始进行相关的服务。

值得注意的是，业主大会更换物业服务企业，可以提前请街道提前介入协调，确保小区平稳运行。新物业的聘请，建议在街道的指导下进行，有了相关部门的支持，换物业的进展将会更加顺利。

2022买房建议

买房不是件轻松的事，2022年置业还需谨慎。58安居客房产研究院建议，大家在买房决策前，将准备工作做足，擦亮眼睛选对房企和项目，避开坑点。另外，如果遇到纠纷等问题，要理性维权，并且善用法律途径来解决，切勿采取不理性的行动。对于维权中太多专业的问题，可以交给专业的人或团队来解决，比如聘请律师等。最后，房产买卖和租赁等行为，也是一种普遍的市场经济活动，大家在买房过程中还保持契约精神，遵守行业秩序和法律法规。

写在最后

2022年挑房选房，58安居客将一直在您身边！如大家在住房需求方面有更多个性化的问题，也可以通过安居客APP中的问答服务，欢迎向我们的挑房师们发起提问。