北七家二手房别墅(北七家二手房价格)

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在网上检索硅谷ONE,发现不少文章宣称该项目是奥森ONE的升级版,甚至有预言硅谷ONE有望成为下一个码农神盘。此外,从项目官方平台进一步可知,硅谷ONE是“ONE系迭新之作,擎动2.0版互联生活”。

据悉,奥森ONE在2021年北京楼市声名鹊起,曾创下7个月破百亿的网签额,而新盘硅谷ONE此番以ONE系迭新之作为背书,让外界不免多了一份期待,硅谷ONE在那些方面都做出了升级呢?值不值得购买呢?为此,北青探房特意来到项目售楼处一探究竟。

此“硅谷”非彼硅谷

咋一听“硅谷”二字,不少科创人员都会在心中泛起涟漪,若问起中国的硅谷在哪儿?北京海淀的中关村科技园首先映入眼帘。而近期即将开盘的硅谷ONE项目,案名一经发布,不禁令人迷惑,海淀区什么时候有新盘推出了?

进一步了解才知道,硅谷ONE并不在海淀,甚至离海淀还有很长一段距离,该项目位于昌平北七家板块,正好处于未来科学城“两区一心”的生态绿心区域。只能说与硅谷有一定的联系,不过却十分有限,距离发展相较成熟的回龙观、东小口天通苑等板块至少也有4公里。

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放大硅谷ONE的具体位置,项目位于立汤路、定泗路、北清路三路交汇处,连接市区、望京中关村以及未来科学城的东西区。这三条道路有一定的发展空间,其中,北清路正在施工改造为城市快速路,架设高架桥;定泗路也已经启动拓宽工程;立汤路未来也将进行快速化改造,城市界面与驾车通行体验上将有一定提升。

但是,在轨道交通方面,硅谷ONE到最近的地铁5号线天通苑北站,至少有两公里的直线距离,而且从短、中、长期的轨道站点计划来看,该项目附近1公里以内都没有相应的规划设计。开发商明显也清楚其短板,置业顾问特意强调,等社区建成将会有班车往返社区和地铁站接送业主。

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此外,配套方面,基本民生需求就近可解决,中高端的消费场所紧缺;附近的医院有王府中西医结合医院,再远一点资源较好的三甲医院需要开车去回龙观积水潭分院;周边的王府学校还不错,在该区域来看,资历和资源都算得上中上等水平。

指导价5.4万/平无明显优势

去年10月,首开、建工、金隅在北京第二次集中拍地期间,联合拿下北京市昌平区北七家地块,即如今的硅谷ONE项目,溢价率仅2%,其销售指导价为5.4万元/m2,容积率为2.2。

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来源:安居客

5.4万元/m2的单价,若放在京北楼市来看,极具价格诱惑性,但细细一品,将周边二手房以及竞品新盘的价格一比较,却又没有那么“香”了。据安居客二手房显示,北七家板块四月份的二手房均价 43768 元/m2,环比上月上涨 1.78% ,且近一年该区域的二手房均价皆未超过4.4万元/m2。

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来源:安居客二手房地图

其中,硅谷ONE附近相同产品类型的望都新地小区二手房价为4.5万元/m2,名佳花园小区二手房价也才4.4万元/m2。

此外,附近为数不多的竞品新盘有金辰府。据不完全统计,截止4月29日,从今年3月起,被批准为现房销售的金辰府,库存累计有911套,其中已完成签约的有37套,去化率仅4.06%,已完成签约单价在4.4万/平-5.4万/平之间,可以看出该区域的销售效果并不佳。

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99平实际交付样板间

据悉,金辰府是总共有18栋楼,每栋都为15层高的小区,产品包含建面89-143㎡三至四居,同样为精装交付,与硅谷ONE推出的精装优势兼具。

在“前人”金辰府的操盘经验下,硅谷ONE吸取教训,推出的产品面积最小仅72平,有339套。其中,据销售介绍,东西向的72平两居室总价374万元,可做为普宅销售,首付门槛再次降低,低总价对于预算十分有限的上车一族具有吸引力。

但项目剩余的主力户型99平三居室有480套,129平四居室有300套,其去化压力仍存。

产品延续“ONE系”有优化

硅谷ONE分成东西两区,共有25栋楼,为6-15层的洋房和小高层社区,共有1119户,体量较大。其中,产品主要分为72平两居、99平三居、129平四居3种类型,其中72平两居分为南北向和东西向两个,户型基本一致。

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72平两居户型图

户型图设计方面,有种似曾相识的感觉,原来和奥森ONE的户型设计有相似的地方,但细细一看还是有做升级优化之处。

以72平两居户型为例,硅谷ONE在ONE系产品基础上,一是将电梯厅靠近餐客厅,避免噪音干扰卧室起居;二是厨房升级为U型,增加操作台面尺度。不足之处是中间户的卫生间为暗卫。

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99平三居户型,做到了南向三面宽,中规中矩,覆盖刚改人群。129平四居户型,全明格局,在99平三居的基础上,在东北角多出一间多功能房,中部进深拉长了尺度,适合三代同堂的改善家庭。

此外,硅谷ONE的外立面,延续了奥森ONE的ONE系产品风格,并添加了更多的设计元素,以米白、浅灰为色彩基调,配上金色金属点缀。

总结奥森ONE彼时成为现象级红盘的因素,离不开东小口优质的地理位置,明显的价格倒挂以及深入码农需求的产品设计,三者缺一不可,相辅相成。

然而,经过上述分析,硅谷ONE虽然宣称为ONE系产品的迭新之作,但从地段位置、价格对比以及产品品质三个维度来看,仅有产品品质这方面有明显的提升,区位和价格方面都不能成为优势,恐难以讲好硅谷ONE的升级故事。

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来源:北京住建委官网

据悉,今日(4月29日)查询北京住建委官网,硅谷ONE(备案名:怡朗佳园)已经出现在了预售许可预告的名单上,开盘在即的硅谷ONE不知能否得到码农们的青睐,让我们拭目以待。

文/宋欣

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