公示催告程序名词解释,公示催告程序名词解释是什么?

公示催告程序名词解释,公示催告程序名词解释是什么?

民法典之前,物业公司在费用“清欠”问题上采取的手段和措施五花八门。这其中,借管理之便对欠费户断水断电,是“最简单易行且效果显著”的主流招数。(至今也仍是某些“无良”物业的镇山法宝)

这类做法虽然“酸爽”,但其产生的恶劣影响及后果是深远的,以至于法典都专门为此做出了针对性的禁止条款:不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

那么对物业公司而言,既然有“物业费官司逢打必胜”的公认说法,为何不选择通过诉讼途径来“依法维权”呢?

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这主要在于诉讼清欠成本较高,程序繁琐,周期太长,远不如断水断电来得简单而“实惠”。此外,打官司是一项“系统工程”,如同物业人员不看好所谓的“业主自治自管”,认为“专业的事情应该交由专业的人去干”一样。在没有专业法律人士参与指导的前提下,仅凭物业自身人员赶鸭子上架,它也未必能拿下一场看似胜负分明的物业费官司。

甚至都有可能立不了案,这里就说到了法典所明确的一个法律点,即:

必须先催告,这是物业公司起诉业主追索物业费的必经前置程序

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奇葩催费通知

这个问题表面看来很简单,欠交(付)物业费是“违约之诉”,物业公司应该可以随时向欠费的业主主张权利,为什么必须在诉前还要先“办办手续”催告一下呢?

这个事情在物业法规层面上的演变历程,却是异常的复杂:

一、2003版《条例》的规定

第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业委会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业企业可以向人民法院起诉。(07、18修正版继续沿用)

按字面理解的话,业委会才是催收物业费的“主体”;而且必须是业委会先催促后,业主仍然拒付,物业公司才有权提起诉讼。

换言之,小区尚未成立业委会,再或者成立了业委会,但未向欠费户进行催费督促,那么物业公司就无权直接起诉该欠费业主。

近二十年前,业主对于物管的认知“尚浅”,因此除了极个别的“专业法律人士”之外,在物业费官司中,罕见以此作为拒交物业费的抗辩理由。

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二、司法解释的规定

鉴于已经出现的争议,2009年最高法出台的《物业纠纷司法解释》第六条规定是:

经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持

从该条来看,物业公司才是催收物业费的“通知义务主体”,毕竟实践中的大多数情况下,业主的物业费是直接交给了物业。此外该条明确了应该是通过“书面催交”,(口头、电话、他人代传的口信儿等等无效)

那么该法条虽然解决了“业委会催告”并非起诉前置条件,但带来的新问题是:

如果物业公司,未就物业费进行事先书面催收的话,它有直接起诉欠费业主的诉权吗

这个事情在法典颁布前,就一直存在争议:

某些地区法院,认为这是“倡导性规范”,并非“强制性程序”,物业公司可以随时起诉。

但也有某些法院认为,这就是强制的前置程序,对于不走这一步直接起诉的物业公司,或者“不予受理”,即便受理的,也予以“裁驳”。

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三、法典的最新界定。

《民法典》第九百四十四条:“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

可以看出,“催告”就是物业公司起诉的必经前置程序,如果未催告,那么则无诉讼(仲裁)。(即便立案也会被驳)

实践中,物业公司催收物业费主要是通过公告宣传栏、单元门通知、电话告知、上门口头告知、贴在住户门上的催费通知、手机短信微信通知等等。

较之司法解释中的“书面催交”,催告二字似乎更为宽泛。但实际上,上述的种种催费通知,欠费者均可以其“未看到、未收到、未听到”等等予以“驳斥”。也就是说,如何证实“送达”,才是关键。这个“送达”的定义应该是:

物业公司要能够举证证明,欠费业主已经被物业告知,充分知晓了欠费的具体相关情况

这个举证责任应该说也是比较“困难”的。

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