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萧山区网络问政受理区，萧山政府网网络问政受理处

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文丨陈琪栋

10月16日，丁桥龙湖天街正式开业。

之于板块，这是丁桥补齐商业短板的一步脚印；之于城市，这已经是杭州第六座龙湖天街了。

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△丁桥龙湖天街

从2015年金沙天街落地算起，6年时间，龙湖在杭州已经布局了9座龙湖天街。

依次是，金沙天街、滨江天街、西溪天街、紫荆天街、江东天街、丁桥天街、滨康天曜城、龙湖丰收湖综合体、龙湖吾角天街。

如我们亲眼所见，龙湖天街的超级IP和住宅、公寓协同的模式，已经在杭州主城区遍地开花，而绕城内土地面积最大的萧山区，却还未有一座龙湖天街。

余杭区和临平区不是也没有么？甚至连拱墅区也不能算真正意义上有，为什么只说萧山呢？

单讲萧山，一方面，是萧山南卧此前曾传出龙湖天街的消息，但至今没定；另一方面，连隔壁绍兴镜湖都有了天街，萧山却成为天街在杭绍间的空白地带。

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关于龙湖天街，无论是萧山民间的呼吁，还是官方隐约透露出的消息，都指向了南部卧城，北辰奥园北侧。

去年12月，萧山蜀山街道官微发文，其中提到：

为强化“双招双引”，蜀山组建招商专班、编制招商手册，前后接待洽谈中铁诺德、龙湖天街、银泰城、奥特莱斯等10余个产业用地项目，中国二十二冶、中交二航局、腾讯浙江等20余个商务办公项目。

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△截图自萧山蜀山官微

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△截图自萧山蜀山官微

今年4月，蜀山街道组队考察杭州龙湖天街。

7月，蜀山街道在萧山网络问政平台回应网友咨询：

北辰奥园北侧地块为湖山等三个村社的村级留用地，龙湖等多个开发商有意向开发，目前仅为意向阶段，街道和村社将积极争取，按区村级留用地开发政策和流程推动该地块的开发建设。

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△图源萧内网

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欲知大道，必先为史。要知道萧山为何还没，最好先看看其他地方为何先有。

从三个角度看：

  • 看人口密度，附近消费需求大不大？

9座天街，对应的是区域是：金沙湖板块、滨江区府板块、城西蒋村、三墩和祥符交界处、大江东核心区、丁桥、滨萧交界处（西兴）、丰收湖、下沙开发区。

这些区域，要么已经是人口高度聚集的建成区，如金沙湖、滨江区府、城西蒋村；要么正在进行开发的，未来区域内的居住氛围浓厚，如大江东核心区、丰收湖。

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△9座龙湖天街位置及周边新房限价

  • 看房价水平，附近居民消费力强不强？

房价越高的区域，周边居民的消费频次和购买力更强。虽然这并不绝对，但多数情况是，房价和消费力是正相关的关系。

参考9座天街所在位置的新房限价：金沙湖—3.75万，滨江区府—5.01万，城西蒋村—4.7万，三墩和祥符交界处—3.6万，大江东核心区—1.98万，丁桥—3.15万、滨萧交界处（西兴）—5.15万、丰收湖—3~3.34万、下沙开发区—3万。

除了大江东之外，其他天街所在区域，新房限价起步就是3万。

3万元是刚改的门槛，3万以上代表了一定的改善需求，代表了一定的购买力。

天街的消费级别，在商业综合体中属于中端以上的，定位人群也是这些刚改和改善家庭。

  • 看交通轨道，附近居民到这里方不方便？

轨道上的杭州，轨道上的天街。

「TOD模式布局」是龙湖商业拓展超级明显的特征。杭州9座天街的步行距离内，都有地铁经过：

金沙天街—1号线「金沙湖站」，滨江天街—6号线「江汉路站」，西溪天街—5号线「江汉路站」，紫荆天街—2号线「三墩站」，江东天街—7号线「启成路站」，丁桥天街—3号线「桃花湖公园站」，滨康天曜城—5号线&2号线「滨康路站」，丰收湖综合体—预计南北快线设点，龙湖吾角天街—1号线「高沙路站」。

其中，金沙天街是杭州首个TOD上盖，滨康天曜城是杭州唯一的双地铁天街…

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△地铁上盖的金沙天街

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再回到前面说的，龙湖天街意向选址在南卧，但迟迟未能敲定，到底差了哪一点？

这几年，南卧最早开发的风情大道两侧区域，商品房陆续交付，人居氛围也逐渐浓厚，还迎来浙二萧山总院的落地。

在龙湖意向地块附近，集合了一众商品房小区，如开元名郡、德信金茂佳源府、德信碧桂园印澜府、北辰奥园、龙湖昱泊名府等，还有广仁小区、湖山春晓等回迁安置房。

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△北辰奥园北侧地块

我们相信，如此优势的位置和密集的人口，足可以支撑起一个大型商业综合体。

同时，南卧虽然是刚需板块，但购买人群中，包含了不少滨江的年轻人和浙二的职工家庭，他们的消费观念和频次并不弱。更何况，还有大量本地拆迁户托底。

如果非要说差点什么，或许只能「甩锅」地铁。

1号线南延「反复横跳」，并且大概率还是进入不了四期；15号线相对牢靠，但也还是纸上谈兵，等真的通车起码在2026年。

而南卧的痛点，恰恰是龙湖天街选址的先决条件。

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△7月版四期环评

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