作为买不起房的消费者，很多人恨房地产。但如果给你一个能够轻松实现“小目标”的老爸，八成的人会选择跟老爸干继续房地产。别看互联网等各种风口各种吹，各种造富神话，真正干出来的，也就我们耳熟能详的那么几家。其它我们看不到的大多数创业者，都成炮灰了。

今天，我们就来趴一趴让人既爱又恨的房地产开发生意，是怎么一回事。

1、生意模式

房地产生意模式的关键是通过在土地上实施房屋、基础设施建设等开发，实现土地的增值。所以，房地产开发，其实是以土地、建材为原料生产制造房地产的过程。在《国民经济行业分类》（GB／T 4754-2017）标准中，对代码为701的房地产开发经营行业也有类似的解释说明：

房地产开发经营行业是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动。

多家登陆港交所及曾向证监会提交招股说明书的房地产企业都在招股文件中表示：房地产开发程序复杂且建设周期长。一块土地从未利用状态变为可供交易的房屋产品，需要极为复杂的程序和严格的监管。

一般来说，这个过程可以分为两个阶段，即所谓的土地一级开发和二级开发。

土地一级开发，是把“生地”变为“熟地”。首创置业在2016年向证监会提交的招股说明书（申报稿）中解释称：

一级开发是对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设的过程。

有了市政基础设施之后，土地才算是“成熟”了，才有了商业价值，才可以有偿转让。我们在新闻里见到的被拍出天价的地块，都是“熟地”。

而土地二级开发，则是把“熟地”变为商品房，也就是普通人所熟悉的“房地产开发”。通过有偿转让获得土地使用权的开发者，经过施工建设，形成房地产出售或出租。

当然，这个出售或出租的房地产，不一定就只是住宅，还可以是厂房，商场等不同性质用途的房产。

房地产开发流程：根据多家房地产企业招股说明书整理

（1）一级开发

通常来说，土地一级开发应该由政府来做。但无论是征地、拆迁、安置、补偿，还是所谓的“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”等市政配套设施建设，都需要巨额的资金投入。很多地方政府财政无力垫付这笔投入，于是就把这个活承包给从事土地一级开发的企业来实施，并通过后期土地收益分成、承诺回购“熟地”等方式达到与开发商合作共赢、利益共享的目的。

一级开发的周期相当长。仍旧以首创置业2016年招股说明书（申报稿）的信息为例，它在天津武清地块项目于2009年10月获得土地一级开发授权，经过数年开发，预期到2017年才能完成全部公开市场转让，历时8年。而北京赵全营地块于2011年6月获得一级开发授权，2013年12月完成土地分批上市，周期2年有余。

不仅如此，土地一级开发的垫资规模也相当庞大。首创置业2013、2014年一级开发收入分别为3.5亿元、4.73亿元，而2014、2015年收回的土地一级开发垫付款则分别为32.3亿元和5.1亿元，且截止首创置业提交招股书的2016年6月，天津市武清区土地整理中心尚有6.37亿元账龄超过1年的应收账款。可见，土地一级开发的营业收入与垫资规模差了一个数量级别。

此外，很多城市的土地一级开发管理办法都会规定投标企业的利润率。比如2005年颁布的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定：招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

所以，可以肯定的是，土地一级开发业务相对来说不怎么挣钱，但是，由于做生意的对象是政府，信用较好，因此风险也相对比较低。2005年，成都天府新城房地产开发有限公司借壳燕化高新（000609.SZ）的交易报告书预案中披露：

土地一级开发业务与二级开发业务主要的差别就是一级开发业务所需的资金量比较大，业务风险较低，相应的业务的利润率也较低。

所以，很多房地产开发企业之所以愿意承接土地一级开发业务，是寄希望“依托土地一级开发的机会，在二级市场土地获取方面存在先发优势”。

（2）二级开发

二级开发当然也需要垫资。从缴纳土地购置费开始，中间的建设安装、税费缴纳、营销推广、规划设计等环节都需要垫资，直到获得许可，开启预售，才有了营业收入。

具体需要垫付多少比例的资金呢？

我们根据①任泽平、夏磊等所著《房地产周期》一书关于房价的构成数据；②有关预售需要25%的工程建设投入的政策规定；③首创置业招股说明书披露的行业主要上市公司平均三费比例等信息估算，在获得预售收入之前，企业平均需要垫付的资金约占房屋销售收入的七成。

房价组成结构及房企费用占比大致情况

当然，将房价构成中占比32.1%的企业收入部分视为房地产开发企业的毛利，从财务上来说可能并不严谨，但它能够大致反映房地产开发企业的利润经营空间。由于土地、税收、三费支出及建安费用的25%等都是预售前就应该支出的刚性成本，因此尽管24%的利润经营空间看起来很大，但实际上与预售的情况高度相关。

对于一个地产开发项目而言，如果预售情况不理想，营业收入无法覆盖成本支出，从而导致资金流断裂的可能性也有。按照上面这个比例，甚至我们可以简单认为：一个小区的房子，如果卖出去了76%，开发商才有可能挣钱，低于这个数就存在现金流风险。

首创置业便在招股说明书（申报稿）中提示风险称：

房地产项目开发具备一定的时间周期，购置土地和前期工程占用资金量较大，而销售回笼的周期较长，因此对于发展迅速的房地产企业，经营性现金流量净额较易出现负值。

土地、政策和资金是房地产企业的三大护城河。

而反过来，如果预售收入达到预期，则意味着一个项目基本运作结束。因为随后需要支出的另外75%的建安成本及相关零星费用，只是开发商的成本支出中很小的部分。

但问题是，预售之后的建安工程才是房屋质量影响最大的环节，而买房的人也没办法预留一定比例的质保金来制约开发商。

预售之后卖家经营重心的转移，可能不利于房屋产品质量的控制，这是房地产预售制度的弊端之一。

所以，预售制度其实是一把双刃剑。从开发建设的角度来看，它缩短了开发商的现金流周期，有利于经济大发展历史背景下的快速城市化，符合中国国情。但另一方面，也有可能留下很多房屋质量隐患，房屋寿命真的普遍能有70年吗？或许不一定呢，尤其是很多小城市，房子预售很难做到7、8成，开发商就更有动机偷工减料。

这也是人们为什么普遍比较恨开发商的原因吧。

2、白银时代

过去二十年，是房地产的黄金二十年。

万科2018年年报在致股东的信中谈到：

我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务；更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。

从国家统计局的行业数据来看，确实如此。实际上，自1998年7月份国务院23号文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》停止实物分房，启动城镇住房制度商品化、社会化、货币化改革以来，房地产市场活力被激发，行业利润不断攀升。近年来行业利润率基本维持在10%以上，而2018年的行业利润总额已是2000年的253倍，远高于同期GDP的增幅。

房地产行业利润趋势图；资料来源：国家统计局

但过去或已经不重要，真正重要的是未来。黄金二十年还能持续吗？有没有可能还有下一个黄金二十年？即便没有黄金，那么会有白银二十年吗？很多地产公司对此的回答是，“那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了”。但是，房地产业继续扩张的核心逻辑并没有变——城镇化的进程仍在继续。

（1）城镇化率

经济发展，带动城镇化和人们的收入增长，而城镇化催生购房的刚性需求，收入增长又提升人们的购买力。这个螺旋式的良性发展轨迹，成就了房地产业的黄金时代。2000年至今，中国约有3.5亿人口进入城市。

根据国家统计局的数据，2018年我国的城镇化率为59.6%，超过世界平均55%的水平。但根据联合国经济和社会事务部（UN DESA）公布的《2018年世界城市化趋势》报告数据，这一水平仍旧大幅度低于北美洲（82％）、欧洲（74%）等发达地区。该报告预测，印度、中国和尼日利亚将占2018年至2050年世界城市人口预计增长的35％。其中，中国将增加2.55亿城市居民。

中国城镇化发展水平及与世界比较

如果以2020年为时间节点，尽管未来三十年中国城镇化的速度，定然比不上过去二十年，但三十年2.55亿城市人口的增加仍是一个巨大的市场。所以，万科在2018年年报上称回答很清晰：是的，这就是一个白银时代。

不过，网络上还有一种观点认为，我国城市化的真实水平远低于官方公布的数字。其理由是国家统计局公布的城镇人口是指居住在城镇范围内的全部常住人口，这其中包括了大量城市化并不彻底的流动人口。这个说法未必站得住脚，因为城市化不彻底指的是流动人口公共服务与本地户籍人口的差异，并不是指房地产。

（2）人口结构

人口结构的变化直接影响置业人口的体量。万科甚至称：

早在十几年前，我们就率先提出了“长期看人口”的思考逻辑——房地产市场的一切长期问题，几乎都要通过人口研究来求解。

网络上有数据表明，相比全球其他地区，中国人买房的平均年龄更年轻。比如，有房地产咨询服务机构调查后显示，2018年购房者平均年龄为29.5岁。也就是说，当前购房的主力应该是80后。

从人口结构来看，80后确实是出生的高峰。根据国家统计局的人口数据进行计算，80后比70后多300万，比90后多1300万，比00后或10后要多6000万。整个出生人口数量随时间梯度下降的趋势十分明显。

我国出生人口的年龄结构；资源来源：国家统计局

如果说过去10年的购房主力是70后，现在是80后，未来5-10年是人口数量相差无几的90后一代，那么10年后的以00后一代为主的置业人口确实将急剧减少。因此，万科早在2018年报中就称：这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。

所以，如果上述发展逻辑不变，那么房地产业的白银时代或许只能持续5-10年。换句话说，房地产业在未来5-10年内将迎来天花板。当然，支持这一论调的数据，不只是人口结构，还有人均住房面积。

（3）住房面积

2019年7月，国家统计局发布的《新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告》数据显示：2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米；农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。这一住房水平，超过了2004年建设部政策研究中心公布的21项小康社会指标之一的城镇人均居住面积35平方米的标准，算是提前实现小康。

这一住房水平也超过了世界上许多国家。从网络上收集的各种具有一定可信度但未经证实的数据来看，2016年我国人均住房面积已经超过了日本、韩国，更是远远高于人均GDP水平相当的俄罗斯、土耳其等国，并与意大利、法国、德国、英国等欧洲地区相差无几。

2016年我国人均住房面积与世界其它国家和地区比较

所以，国内的房地产市场，总体已经超前于GDP的发展水平。或许，房地产业的白银时代不一定有5-10年呢。

3、该怎么办

白银时代的不确定，其实带来了两个问题：一是地产政府怎么办？竟然房地产开发相关收入是大头。二是房产开发企业怎么办，该怎么转型？

（1）地产财政

如下图所示，与土地、房产相关的4个税源，合计约1.4万亿元，占比17%，是地方政府仅次于增值税的第二大税源。但这些税源绝大多数是偏向土地开发端的税源。

2018年地方财政收入结构，资源来源：国家统计局

未来房地产市场终归要由增量转向存量，如何避免因为土地开发减少而带来的税收下降呢？房产税是一个解决方案。

以国家统计局的2018年的数据为例，当年全国住宅均价约为8544元/平方米，城镇居民人均住房面积39平方米，城镇化率59.6%对应的城镇居民人口是8.34亿。据此推算，全国城镇住宅总价值达278万亿元。按照0.5%的房产税率计算，全面开征房产税一年收入可达1.39万亿元，正好与现行的土地、房产相关的4个税源收入基本相当。

因此，逐步扩大房产税征收范围，调整4个税源的结构，能够实现房地产市场转型的平稳过渡。

但有人又会提出质疑，地方政府有关土地开发的全部收入，根本不只是这1.4万元，更为重要的是土地出让金收入。那土地出让金有多少呢？

财政部的数据，2011-2018年，全国土地出让收入从33166亿元增长至65096亿元，约为2018年地方财政收入97905亿元的三分之二。也就是说，地方政府真正的第一收入来源是土地出让金，这也是“土地财政”说法的主要依据。

2011-2018年地方财政收入与土地出让金收入比较

不过，被很多人忽略的是，土地出让收入是有成本的。财政部向全国人大提交的《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》的数据显示，2011年地方土地出让收入的72%被用于征地拆迁补偿等成本性支出。

比较遗憾的是，财政部未再披露这一数据。

但是，可以肯定的是，地方政府的土地出让金收入被夸大了，如果按照征地拆迁补偿等刚性成本占比70%计算，2018年地方政府真正可支配的土地出让金收入也就2万亿元左右。而这2万亿，也不是能够随着支配的，上述报告还显示，余下的30%被用于补贴农村、城市基建及保障安居工程。这些支出本质上还是与土地开发相关的支出，随土地开发的进程变化而变化。所以说，光看收入不看支出，从而做出“土地财政”的判断，其实是片面的。

所以，总体来说，土地财政说法并不切确，房产税仍是个好的解决方案。

比较意思的一个点是，房产税开征之后，对谁的影响最大？很多人可能想不到，其实首当其冲的是物业公司。

物业费本质也算是一种房产税。于法于理，物业为房子提供小区内的配套和公共服务，政府为房子提供小区外配套和公共服务，都应该收取费用。这两个都应该是居民的房产持有成本。但问题是，居民的承受能力有限，政府作为统筹角色，一定会考虑这一点，所以房产税和物业费肯定是一个此消彼长的过程。

从这个角度看，前段时间有传闻有老板出几百亿收购恒大物业这样的资产，拉长时间看，未必是好生意呢，物业公司贬值，只怕是长期过程。

第二个替代税源会是啥呢？应该是消费税。我国的消费税实质是奢侈品税，一年有一万多亿元，现在都归中央，且主要是在生产或者进口环节征收，比如白酒、烟草、贵金属、高档化妆品等。感兴趣的小伙伴可以翻看我之前贵州茅台的文章，现在的消费税实际上并没有足额征收的，普遍打了6-7折，因此调整的空间还很大。

这几年，消费税调整至零售环节征收并扩大税源、划转至地方的动作一直不断，也算是高层为房地产业改革、健康发展和软着陆进行的未雨绸缪吧。

消费税改革，对于一些旅游城市肯定是大利好，不仅促进消费还有补充税源。经历过工业化大浪潮以后，很多地方变成了光有生活、没有生产的鹤岗化社会，税改其实也算是调节这种社会结构的一个措施吧。

（2）房地产商

不仅地方财政需要找出路，房地产商也需要探索。

这几年，稍微留意房地产商新闻的小伙伴会发现，这几年，造车的和造城的搞到了一起。比如，恒大地产，花了好多钱布局新能源汽车。宝能地产收购了奇瑞的观致汽车，华夏幸福则控股了合众汽车。

而另一方面，造车的也看上了地产政府手里的土地。比如，疫情前的2019年，先后就有青年汽车在河南南阳主导开发的“水氢发动机”引发热议、造车新势力小鹏汽车与广东省肇庆市高新区建设投资开发有限公司在当地合资成立了房地产开发公司、蔚来汽车与北京亦庄国际投资发展有限公司签订了框架协议，获100亿元融资建设生产基地等新闻。

这三个事情的背后的共同点是均涉及到地方国有的投资开发公司。这类公司是地方政府为经开区、高新区等产业园区建设而成立的开发公司，其本质是地方政府信用背书的投融资平台和土地一级开发商。

造车的与造房的搞到了一起，看似不相干的两个产业融合，是怎样的考虑呢？

汽车制造业内口碑“老实巴交”的长城汽车，早就给出了答案。

2019年5月，长城汽车官网一篇新闻稿中，有一张规划鸟瞰效果图特别引人注意。这张图片，初看之下并没有什么。但长城的官方称其是“产业特色鲜明、城市功能完善、生态环境优美、宜业宜居宜商的产城融合示范区”及“产业、教育、健康快速发展的大王店科技产业园区注解了幸福生活的新公式”。

这么熟悉的字眼，不正是房地产企业惯用的宣传语吗？

长城汽车保定市大王店科技产业园鸟瞰效果图；

根据网上的介绍，大王店产业园区建设起步于2010年，总投资达940亿元。其中，毫无疑问长城汽车的项目是重中之重。首期50万辆整车项目占地5221亩，投资达162亿元，而可容纳10万人的综合服务配套城投资达340亿元。

开发一座可容纳10万人的产业新城，怎么说都算是超大单的生意。哪怕是对于像碧桂园亦或恒大的这样营收5000亿+的地产航母而言，都极为诱人。按照人均居住面积40平米，徐水区平均房价约8000元/平方米计算，长城的大王店项目仅住房开发的价值就超过320亿元。

而住宅只是城市功能的一部分。如果我们把思路打开，城市的道路、学校、医院、商场等基础设施、公共服务配套的建设其实都是生意，只是与住宅相比，买单的不是个人，而是政府。

所以，这一张图片实际上是包含两个生意，造汽车的生意和造汽车城的生意。

实际上，长城汽车早就涉足房地产开发商的生意，公开资料显示，长城房地产开发建设集团早在1998年就成立了。只是由于其不在长城汽车上市公司的体系内，公众不熟悉而已。

既然连长城这样纯粹的造车企业都挡不住诱惑，那么，新兴车企就更不会甘于寂寞了，甚至还包括地方政府。所以新兴车企积极拥抱地方经济开发区的新闻，也就不难理解了。

所以，产业与地产的结合是一种趋势。比如，碧桂园在2016年8月就发布了所谓“产城战略”，计划在全国建设超过100个科技小镇。恒大广泛布局新能源汽车，其实也是这个逻辑。

碧桂园“产城战略”

结合国家产业升级的大战略，接下来5-10年会是产业地产的盛宴吗？

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