“很多有道理的话,说了等于没说;说了等于没说的话,一般很有道理”。
要让道理&逻辑有用,必须要有连接思维,把道理应用到决策及实际行动中,否则学再多,听再多,想再多,还是过不好这一生的。
1.1计划性表现在项目的谋篇布局上。
市场定位、商业规划(交通、空间、景观、动线、平面、展示面……)、业态组合、财务目标、有标准的选商、有标准的拉动客流,有序的租金增长。
1.2市场化的表现
场内租户必然遵循优胜劣汰的市场竞争法则;出租方在租赁业务开展中也必须遵循市场法则。
2、商业地产经营升级,就是持续地“供给侧改革”!
无论项目是否满足,保持更高追求的“选商招商”是项目运营持之以恒的必选动作。
2.1以招商促升级(类似于供给侧改革的提质增效)
引入更优质商家,提升项目形象、吸引力、销售坪效、项目商家端的经营信心指数;带动场内商家主动追随榜样的力量,近距离地向邻居学经营、学推广、学管理、学服务、学品牌塑造,形象提升……,从而实现场内租户整体经营水平的提升,因此吸引更多、更高阶的客群,项目运营持续向上势能的“增强回路”就形成了。
2.2以收费促调整(类似供给侧改革中对僵尸企业、落后产能的主动出清)
市场不相信眼泪,只认可合理的价值交换能力(经营智慧、市场需求的高效满足)。
以收费促进调整的目的是淘汰同等经营环境下,经营性亏损,经常性欠租的风险商户,一定程度上也是坚决帮助此类经营问题租户及时止损;淘汰此类租户才能为优质品牌、优质租户的引入腾出空间。
TIPS:市场的残酷真相
个体店铺经营参与的是线下大消费这个持续充分竞争的领域,
只有在市场竞争中获胜,有持续经营提升能力的店铺才有资格活下来。
个体店铺能够活下来及持续发展的唯一原因
消费者乐于高频重复买单(有粘性),且店铺有充足的盈利空间(付得起房租、水电、人工、供应商货款、装修折旧、股东回报及自身的投入回报)
前提是
能吸引流量,还有把流量转化为有效存量的能力,在为消费者创造价值方面比同行更有比较优势。
要么成本更低(性价比更高),要么体验更好(形象、服务、情感依恋)。
3、实体商业存在的必然性及价值使命!
人类的社群属性、社交习性是由万年进化过程的基因决定的,这决定了实体商业有序发展的可行性。
高度城市化&社会文明发展之后,社交行为发生家庭私人空间的概率大幅度降低,
实体商业空间所具有的公共性、服务完整性、舒适性、安全性正是人类社交、沟通、欢聚的最具性价比、最具效率的选择。
实体商业是城市公共及私人社交欢聚的载体、平台,且不可替代。哪怕虚拟现实技术加速发展,这也是实体商业最大的价值及使命。至于商品购买,线上在效率、选择面、成本方面对线下的替代性很强,虽然不会完全替代,但分流是已经存在多年的冷酷现实。
4、大众对好的商业空间感性要求有哪些?
达到“身、心、眼、舌、鼻”的舒适及愉悦,归结起来就是花钱买舒适、买乐子而已。
对应的顾客体验
到达便捷、逛起来舒服、内容丰富、温暖人心、有质感、好看漂亮、好吃好玩、有乐趣。
5、商业空间必须遵循的设计规则是以“人为本”!
“人”指人的需求及人性,如下几个维度
安全、舒适、有趣、性感&感性、参与感、炫耀性、情感依恋、美好时光&美好记忆。
对应商业空间设计原则
充足停车位、精装电梯前厅、足够醒目/便捷的客流动线(扶梯/直升电梯/编号)、赋予公共空间的参与感、驻留性、趣味性,达到休憩、游乐、拍照、分享的功能及触发点。
所有公共空间及设施在功能满足的基础上赋予空间以人性的温度:“高审美&文化&艺术&童趣&交互性&参与感”!
6、商业公共空间设计的经济约束。
6.1公共空间的尺度要兼容后期租赁点位、策展点位规划,以丰富内容,创造收益。
6.2公共空间的选材,在保证视觉、触感、质感效果及功能的基础上,要控制建造成本及维护更新成本。
365天周而复始的运行,维修更新不可避免。
商业公共空间接待的是无差别全域公众,和奢华酒店、会所显著不同,没有必要在材质、工艺方面花过高的成本,但对耐久性&维护打理的便捷性/经济型要求则很高。
商业不变的规律就是持续的变化(内容、业态、功能),因此要求公共空间规划设计要有足够的弹性。
7、商业空间设施设备选型的技术及经济约束性
6个维度的问题
功能充分满足吗?
尺寸/承载力/耐久性
价格实惠不?
运行稳定不?
经过多年运营检测证明的,成熟设备选型为佳。
维修维护效率高不?
有本地供应商的优先,并且国产化率越高越好。
维修成本便宜不少?
易损部件通用附厂件供应,越充分越好。
空间利用效率高吗?(少占地,少遮挡)
8、店铺租赁空间设计规划原则
平面划分,把主力店&小铺组合排布,以实现客流聚集及客流转化效率及租金估值提升的目标。
机电配置的充分(烟道、电量、给排水、排污、燃气),确保后期业态转换的可行性。
9、商业运营项目操盘的关键指标优先级排序
出租率>客流量>租金水平=优质品牌占比
10、商业项目的运营推广:线上&线下双轮驱动,相互增值。
线上必选官方平台
大众点评、美团,小红书及抖音必须其二建项目线上官方平台,重点在于活跃度、热度维护,目标是把项目线上平台运营成为区域热度第一名,以提升引流效应。
线下推广
以项目公共空间包装、开发、利用及明星店铺、新开店铺、爆款促销、第三方资源嫁接整合为抓手,要以减少推广内容购买及广告投放而不影响推广效果为目标。
结合项目及周边人群核心特征,推广线要有前瞻性的思维把项目营销推广及的产品化,以此构建项目独特的记忆点。
11、商业运营具有突出的滞后效应,几乎没有立竿见影的路径及方法。
商业运营的滞后效应举例:
招进来了一批优秀的品牌店铺,店铺顺利开业了,即便新开店铺生意很好,形象很好,对项目的积极影响(刷新市场认知,对后续招商的促进,对场内租户的带动提升)快则1、2个月,慢则需要3-6个月。
走了一波漂亮的营销推广,推广效应带来的积极市场反馈作用到项目经营(消费市场、租赁市场)多半也要1、2个月之后。
做了项目重点区域改造,改造空间呈现出来,改造后对客流的吸引,对招商的促进,对经营的带动效应基本也要2、3个月之后才能看到。
正因为商业运营有显著的滞后效应,因此对于项目经营提升只要符合逻辑、符合定位、预算之内的事情,更要趁早谋篇布局,提升决策及行动的效率。
明确经营目标(财务结果、高公众形象、高出租率、高优质品牌占比、高客流、高收款率),选择符合逻辑的方向,从对影响目标达成最重要的因子(高形象、高出租率、高品牌占比)切入,持续重复的动作,只要方向正确,执行效率显著高于友商或市场期望或市场给予的窗口时间,假以时日(通常为6-12个月),项目格局就会刷新到日趋向上的状态。
如果不理解、不明白商业运营的显著的滞后效应,浅尝辄止,就不可能获得商业运营稳定向上的经营回报。
商业地产的前策、招商、运营管理就是一门没有完全确定性结果的系统性技能,是在波动市场环境下,有预见性的持续累积项目经营向上势能的决策技能、行动技能,掌握一项技能肯定要有方法,但只了解方法而没有长期的实践练习及总结深化,你永远都学不会,如果没有系统性思维及长期主义定力,也无法取得商业运营上的成功。(谢尚伟/2022年2月20日于谢家湾)
![商业地产运营管理思路及方法(商业地产运营管理思路与方法)](https://www.yiheng8.com/wp-content/themes/justnews6.0.5/themer/assets/images/lazy.png)
![](https://www.sumedu.com/faq/wp-content/uploads/2022/12/stx859.gif)
如若转载,请注明出处:https://www.yiheng8.com/132576.html