包邮区是指哪里_(包邮区是指哪里什么意思)

原创 房小评 中国房评报道 2022-04-13 19:37

包邮区是指哪里_(包邮区是指哪里什么意思)

电商行业兴起之初,上海、浙江、江苏三地因为电商经济发达,货物包邮,被称为包邮区

包邮区是长三角地区的经济核心,也是长三角楼市的核心。

2021年,上海商品房卖了6788.73亿元,江苏约2.14万亿元,浙江约1.91万亿元,包邮区的商品房销售额占全国比例约为26%,占华东地区(沪苏浙皖闽赣鲁)房地产销售额约58%。

最重要的是,以包邮区为核心的长三角地区如今是活下来的房企们的“粮仓”,包邮区旺盛的楼市,拯救开发商于生死。

规模大的如万科,上海区域销售额占比达到35.7%;华润置地华东区域销售额占比23%;而正荣这样的民营房企,长三角区域销售额占比高达53.8%,包邮区是他们的核心业务区。

得益于苏浙沪三地居民丰厚的财富以及旺盛的买房需求,加之地方政府善于经营城市,包邮区楼市近三年来一直是中国楼市的主力担当。

尤其是今年开发商面临大规模债务到期,外部经营环境恶化,活下来的开发商都依赖包邮区的销售回款来救命。

某民营房企将2022年60%的销售任务和回款压在了苏浙沪公司的头上,但是如今却远远没有跟上指标进度。很多公司今年包邮区一季度的业绩连全年任务的20%都没有完成。

此前,长三角一直是房企区域总出成绩的地方,谁能坐到这个位置不仅在集团开会有分量,也让未来更有保障。

不像北京或者华北区域由于调控和经济环境,屡屡成为各大房企职业经理人们的“火坑”(相关阅读《华北区域“费”董事长》),做不了多久就想跳出去。

现在,如果连长三角这个宝地也没办法完成全年任务,不仅对企业安全影响很大,对负责一方的区域总、城市总也会产生压力。

一位上海的开发商朋友说,如今裁员潮一波接一波,裁撤地方职能部门、合并市场不好的区域,原本觉得自己占了一个好坑,饭碗有保障,可是现在每天只能居家隔离,抢菜团菜,做志愿者。真不知道什么时候可以正常卖房,什么时候市场能好起来,真怕丢了饭碗。

今年一季度,包邮区楼市走出了抛物线的趋势,本来1-2月份“小阳春”势头很好,却在3月中旬开始断崖式下跌,这主要是受疫情影响。

包邮区城市的售楼处纷纷关闭,居民居家隔离,不可能再去买房,短期冲击很大,至于疫情后居民就业收入影响对购房计划、预期的改变,更是不可估量。

仅以3月份楼市成交影响为例,3月上海全市成交新建商品房4926套,环比下降33%,同比下降45%。苏州新建商品房成交面积同比减少约40%,二手房只成交了3500多套,库存超过6万套,以至于苏州放松了限售、限购等政策。南京随后也跟进,放松了溧水、六合等几个郊区的限购政策。

虽然全国楼市3月份表现都不如人意,但是包邮区为主的长三角地区楼市下降,却对2022年的全国楼市有着不同意义的影响。

1、警惕形成楼市“二次冲击”。以信贷冲击为代表的2021年楼市困难尚缠绕着虚弱复苏的楼市,疫情影响下的长三角、珠三角的楼市下行又在积累势能。一旦长三角、珠三角楼市量变形成质变,形成全面规模下行,将给全国楼市带来“二次冲击”,这次影响几何,不敢预判。

2、加剧房企信用困难。今年是房地产债务到期高峰,大多数房企尚在还债困难中挣扎,最大的指望就是包邮区这样尚存的好市场能够卖房,以销售回款应对还债问题。包邮区为代表的东部沿海城市楼市如果出现成交下降等问题,会影响大多数房企的销售回款和现金流,进而可能带来新的房企信用违约问题。

3、导致房企经营困难。即便是没有出险的房企,也可能出现经营困难。

比如办公效率下降、决策缓慢,影响经营;施工进度受阻,增大项目建设成本;施工进度变缓,预售监管资金提取进度受影响,造成资金压力;售楼处停摆、销售受影响;抢工带来的工程质量、交付问题等。

如上所述,包邮区为代表的长三角地区是开发商们的“粮仓”,容不得有闪失的。

如今,大家都该相信郁亮的“黑铁时代”判断所言非虚了,总部在上海,主要业绩区域在华东地区的房企们更是感同身受。

每一场危机都是一次宝贵的经验,反观日本、香港的房地产市场发展,都经历了繁荣到理性回归的阶段,如今日本、香港的房企无不都是低负债率、低杠杆的企业。即便面临国内楼市高歌猛进的高周转时代,香港开发商也始终没有跟随加杠杆,而是一直保持低负债率。

在市场上行阶段,加杠杆、高周转的模式帮助很多房企成为了“千亿房企”,但也强迫着开发商每个环节、每个市场都不能出问题。经历了2021年的信贷调控,再叠加今年以来的疫情冲击,即便行业“政策底”已经出现,房企们依然是架不住四处起火,顾此失彼。

当然,见惯了“黑天鹅”的房企们内心已经被锻炼得无比强大,希望包邮区的楼市挺住,尽快恢复正常,楼市“二次冲击”不要出现。


(2022-06-19 18:45:41)

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