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纵览房地产行业全貌，“三道红线”“两集中”等调控政策的出台，预示着房企曾经“拿地就能挣钱”的风华时代已过。作为一家深耕不动产生态链二十余年的企业，明源云在行业面临巨大变革时感受颇深。香港中文大学（深圳）金融EMBA项目学生、明源云合伙人、高级副总裁童继龙就打造数字房企、铸就企业独特竞争力、不动产行业发展新趋势等问题分享其深度洞察与思考。

童继龙

明源云合伙人、高级副总裁

杠杆红利已然消失，数字化经营不动产已为必选项

随着宏观政策调控不断加码升级，房企过去的快周转和杠杆红利已然消失，进入下行通道已成为不容置疑的事实。童继龙表示，尽管央行将房地产划归为实体经济，但中国新房市场的交易量将不再维持高位，房企将大幅分化。过去财务稳健、健康经营的企业在未来会比较顺利，但财务杠杆过高、公司治理不够精细化的企业将会随着政策调控逐渐淡出市场。

“对于明源云来说，这种转变短期内会影响公司的估值与市值，但长期来看，我们在这个行业里的客户价值将更为突出。” 在童继龙看来，未来整个不动产行业的建设也将与以往不同，会更讲究经济效益，企业对数字化系统的需求、对精益管理的需求也将攀升。精细化管理与数字化运营房企已为必选项，并且将直接变成企业的核心竞争力之一。

全产业综合开发运营或为新趋势

据中国土地勘测规划院的数据显示，全国住宅用地占总面积三分之一，还有七成左右的土地用于工矿仓储、公共管理与公共服务、交通运输、商服等其他方面。“不仅是住宅类的不动产，还有大量产业类的不动产。三年前开始，我们产业类的企业客户在总体中占比越来越高，我们为此专门开设‘云空间’的业务来承载这部分客户。”童继龙表示，明源云未来面向产业类客户会有更多的可能性。

除此之外，大量的住宅地产开始战略转型，定位于城市运营商或产业运营商。他认为，过去住宅的建设与开发只是空间开发的一部分，未来以城市或城区运营视角做综合开发运营将成为新趋势。

“元宇宙”将有何大作为？

与过去的基建相比，新基建在技术层面大有突破。首先，数字化的经营管理使得整个行业从投资、开发、建设、运维各方面都更精细化。“数字化系统实际上能帮企业进行更科学合理地投资或决策，单一场景下的高额决策可能会用到回归分析算法、内存数据库的技术、多维计算的能力等等。不动产行业发展到今天，需要这些新技术做支撑。”童继龙进一步解释道。

其次，元宇宙单点技术的运用将提升行业整体效率，如BIM技术（建筑信息模型）、CIM（城市信息模型）都是元宇宙技术中的一层。童继龙表示，元宇宙是非常宏大的概念与布局，但其商业价值需寻找单点突破，从小产品、小技术中兑现。目前，深圳已有部分政府机构要求提交电子版的建筑图纸进行审核，过去靠人工审核效率低下，如今以AI算法构建模型并进行图纸审核的新技术，使得整个行业的效率大幅提升。“在国内，我们的工程质量检测系统已经试用了接近8000个工地，大量的经验积累后，我们会用每一个工地沉淀下来的有质量和缺陷的数据反向指导前端设计审核的细则，使得系统的算法越来越精准，这是典型的AI运用场景。”基于此，童继龙表示，未来新技术的应用在数字化产业互联网的前景也将十分宽广。

开放生态链携手加速数字化进程

在童继龙看来，每个企业在数字科技产业中都有自己的生态位，各有其擅长与不擅长的领域，唯有开放生态链，开展合作才能实现生态互补。“明源云一直定位于做不动产行业的‘行业云’，精细化地深耕不动产行业里的每个场景，我想这是我们能成为企业微信2021十大生态合作伙伴之一的重要原因”。童继龙强调，行业内的连接完成后，具体的业务如何发生、用户如何产生交易等此类的问题是垂直领域的公司比较擅长的，这也是实现生态互补的基础。“未来2至5年，把服务变成API、变成标准化的业务，跟其他公司能够形成网络化的连接，是非常重要的一个趋势。”

童继龙认为，目前产业生态内的连接能力已形成，跟过去二十年相比，数字化进程在不断加速。他坦言，明源云未来的核心战略便是“PaaS (Platform-as-a-Service)+SaaS（Software-as-a-Service）+生态伙伴”，将携手更多生态伙伴实现“1+1＞2”的效果，把更好的产品与服务带给客户，并不断赋能行业数字化、智能化升级，提升产业繁荣度，实现生态共赢。

坐拥高密度消费市场，培育大型国际公司，可实现国际间弯道超车

“目前，中国和国际一流水平相比，仍有5-10年的差距。”但童继龙认为，国内拥有14亿高密度的C端消费市场，这是一项先天优势，也是很重要的产业基础。与此同时，统一市场环境下充分竞争，14亿产业人口能培育出大公司的概率更高。

随着云计算时代的到来，中国已拥有足够好的新型产业互联网设施与平台，这是一项技术基础设施新增长点，它能促进数字科技公司更好地生长。非常关键的一点是，目前中国各行各业的实体经济越来越强大，比如制造业、物流业、汽车、船舶、甚至航天航空，倘若这些大产业能在全球市场中成为足够有竞争力的企业，便可滋养出更好的数字科技公司。

为何选择金融EMBA？

童继龙认为，作为企业家，更要放眼全球，看得更宽广、更深远，这也是他选择香港中文大学（深圳）金融EMBA项目的原因。“在选学校时，我个人对学校治学的严谨度比较看重，我认为港中大（深圳）在这点上能够满足我的期待。”

童继龙继续说道，选择就读金融EMBA项目也是个人的职业发展使然，需要接受金融学系统化的训练和学习。在读期间，与不同教授沟通，都能给予我不同的启发和思考。比如杨勇教授的管理会计课程，让我在公司的战略发展和日常经营管理方面都受益颇多；再比如郑永年教授的《制内市场》一书，我常与企业高管分享，这本书对我也帮助很大。”

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