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深圳常住人口2022年（深圳常住人口2022年总人数）

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这个问题，越来越被高频提及。

隔壁老王都放水成那样了，深圳不表示一下？

有粉丝甚至祭出了来自银行内部人士的大招：五六月份铁定要放松！

就在五一小黄金周的档口，又有几座城市松绑。而深圳中介信誓旦旦说的“430时间窗口”再次重启失败。

任你潮水滔滔，我当孤芳自傲。

放松限购、扩容、直辖，这三大“深圳哥德巴赫猜想”，每到一定的时间周期，就会从各个角落蹦跶出来。

这次，会是真的吗？

回顾一下历史，是为了更好的知道现在。

2010年9月30日，深圳破天荒地颁布限购令，迄今已经近12个年头。

期间，任凭其他城市波澜起伏，深圳仍巍然不动。

最有希望的时机出现在2014年9月。

此前，全国共有46个大中城市实施限购，到了2014年9月末，除了北上广深和三亚5个城市外，其他城市全部放水。

就这样，深圳一路坚守到现在。

壹

居住需求与住房增量

打了个平手

从需求端再看看深圳为什么要坚持？

2018年5月29日的深圳市租赁发展研讨会上，市规土委透露了这个数据——

深圳常住人口的住房自有率为34%。

即约1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。

2018年深圳常住人口1302.66万人，也就是说，拥有自住房的人口仅约430万人。

当然，这个数据是不断变化的。如今又该怎样呢？

深圳常住人口2022年（深圳常住人口2022年总人数）

2020年8月，深圳官方曾披露数据，深圳常住人口人均居住面积约28㎡（ps:有一种说法是，2019年这一数据约22㎡）。

不管是哪个数据，深圳人居住房面积都在全国大中城市垫底。

去年7月9日，市规自局起草了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》，提出，确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40㎡以上。

要实现这个目标，从2021年到2035年的15年间，需每年提高0.8㎡，即每年新增至少1400万㎡的住房面积（去年深圳常住人口达到1756万人）。

深圳常住人口2022年（深圳常住人口2022年总人数）

近年深圳人口变化

问题来了，过去十年间，深圳常住人口平均增长30-50万人（2020年是个特例），即便是按照每人30㎡的住房需求，居住需求年增量在900-1500万㎡。

这是因为：

1.土地面积不变，人口增长，导致人口密度增长，居住需求当然会上升；

2.人口增长率与新增居住需求正相关，考验市场的供求关系。

发现没有？年均增长住房面积与居住需求，大体上打了个平手。

按照这样计算，下面的数据就有些恐怖了！

未来几年，深圳常住人口自有房率可能还停留在1/3的水平，但是人口基数变大了，相应的“无房人口”就会变得更加庞大。具体的数据就不写了，毛估一下就行。

深圳常住人口2022年（深圳常住人口2022年总人数）

看懂了，就会明白上图的另一层含义。其实，“嘴哥”也是细思极恐。

贰

全球人口密度最高

建不了更多的房子

说了一大通，跟限购松绑有几毛钱关系？需求这么强烈，放开了岂不是更好？

问题是深圳根本建不了更多的房子！

深圳面积只有1997.27平方公里，在37个国内一级城市里排名34位。

从全世界看

深圳=0.9×东京（东京面积2188平方公里）

深圳=1.2×伦敦（伦敦面积1577.3平方公里）

深圳=1.6×纽约（纽约面积1214.4平方公里）

深圳=3.3×首尔（首尔面积605.77平方公里）

深圳=19×巴黎（巴黎面积105.4平方公里）

从全国来看

深圳＝0.31个上海＝0.12个北京＝0.27个广州

＝0.17个天津＝0.23个武汉＝0.3个南京

＝0.02个重庆＝0.15个沈阳

＝0.2个西安＝0.17个成都

实际上，深圳总人口达到2600万人的水平，常住人口与流动人口各占半壁江山。

深圳的总面积只有1997平方公里，按照2600万实际生活人口计算，人口密度达到了1.25万人/平方公里。

深圳区域里超过一半是丘陵、河流、湖泊，是不能建房子的生态红线保护范围，所以深圳建成区的人口密度至少是2.5万人/平方公里。

从这个意义上说，深圳不仅是全国人口密度最高，也可能是全球人口密度最高的超级城市(澳门不是超级城市)。

人口密度的大小往往与购房需求、房价成正比。

这就很好理解，深圳的房价为什么这么高了。

也就不难理解，深圳限购的闸门要紧紧关着。否则的话，深圳房价要上天了。

花开两朵，再表一支。

每年新进入深圳的新城市居民，并非所有的人都要买房子，居住需求并不等同于购房需求。

大可以选择公租房和安居房啊！

深圳常住人口2022年（深圳常住人口2022年总人数）

深圳常住人口2022年（深圳常住人口2022年总人数）

“嘴哥”选取去年8月8日的数据，若以安居房每年建成4万套计算，轮候等待时间超过8年。

所以，这厢也不容乐观。

叁

不依赖房地产

深圳也能干得漂亮

还是要从数据中挖掘真相。

深圳发布2022年一季度经济数据，GDP为7064.61亿元，同比增长2.0%，在一线城市中垫底。

在经济增长的三驾马车中，唯有投资是一抹亮色，保持正增长，而消费、外贸双双掉链子。

深圳投资的最大贡献者，不是传统意义上的大基建或房地产，而是来自制造业。

制造业投资增长52.9%，信息传输、软件和信息技术服务业投资增长40.5%，卫生和社会工作投资增长84.0%。

不依赖房地产，深圳也能干得很漂亮。

深圳常住人口2022年（深圳常住人口2022年总人数）

在很多地方，房地产绑架了GDP，这是事实。这些城市非常依赖土地收入来支撑财政，土地的收入平均要占到50%以上，部分小城市甚至达到80%以上。

深圳常住人口2022年（深圳常住人口2022年总人数）

图源：国民经略

在主要大中城市里，13城土地财政依赖度超过100%，其中杭州、佛山两地超过140%，位居全国前三。

南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等地超过100%，这其中不乏弱二线乃至三四线城市。

相比而言，北上深土地财政依赖度全国最低，深圳垫底，仅20%+。

从供地面积来看，2021年，上海、广州、北京土地成交面积分别为2085万、1162万、689万㎡，而深圳成交面积仅为524万㎡，不到广州的一半。

要知道，这已是过去5年深圳土地供应量最高的一年。

这又从一个侧面佐证了深圳房价为什么会一直高热不退。

深圳常住人口2022年（深圳常住人口2022年总人数）

2021年全国各城市卖地总收入（图源：中指数据）

整个2021年，深圳累计卖出了价值1121亿元的土地，对应去年3.07万亿的GDP，占比仅为3.65%，微不足道。

从多个角度看，深圳没有动力敞开胸怀，欢迎各地买家到深圳购房置业。

一来没有那个容量，二来也没有这个需要。

当然，事情都有AB面。

这更说明，深圳值得买入。

有机会，还是要在深圳买房。

也许会有那么一天，限购在全国范围都取消，但深圳将会是最后一个孤岛。

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