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店铺选址的软件，开店选址神器？

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店铺选址的软件，开店选址神器？

2005年4月，全球高端美妆零售商丝芙兰SEPHORA在上海开启了它们在中国大陆的第一家店，目前国内在营业店铺326家，门店数量持续增加，其中21年净开店48家，22年截止目前净开店16家（数据来源：GeoQ Data品牌数据）。

放眼中国整个化妆品线下零售市场，走高端、进口美妆路线的丝芙兰依旧是化妆品品牌们眼中的“香饽饽”。

据LVMH集团2021年财报显示，丝芙兰表现亮眼，超过了2019年水平，这得益于其门店的强劲反弹和在线销售的持续势头。丝芙兰门店网络继续扩张，主要在中国和美国。

丝芙兰营销能力毋庸置疑，其门店选址同样功不可没。

本文我们将基于GeoQ Data 商业地产数据，来深度解析丝芙兰品牌的选址特点。

分析方法

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利用空间分析工具，将丝芙兰门店点数据（数据来源：GeoQ Data品牌数据）与GeoQ Data商业地产数据做空间连接处理，发现全国326家营业门店均开在商业地产面上，经过筛选丝芙兰所在商业地产面324个（其中有两个商业地产面上各有2家丝芙兰店铺）。

分析结果

1.门店分布城市等级

对这些商业地产所在城市统计，发现丝芙兰主要分布在一线城市，市平均门店数接近23家，虽然二线城市门店总数最多，但市平均门店数不及一线城市的1/4。

整体上看从一线到四线城市的市平均门店数逐级下降，其中，下沉三四线市场中一个城市均为1家门店左右。

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丝芙兰在不断优化一二线城市门店的同时，也不忘积极开拓三四线城市，近两年入了临沂、九江、赣州、扬州、江门、达州等多个低线城市。

2.门店所在商业地产等级

丝芙兰门店所在商业地产等级为A的占比高达66%（根据GeoQ Data商业地产-商场等级属性），可见，丝芙兰主要瞄准了一线城市的高端商场。

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比如在上海陆家嘴张杨路商圈、淮海中路商圈、中山公园商圈、五角场商圈等开设2家及以上门店，选址尚嘉中心、环贸iapm、万象城、港汇恒隆广场等高端商场。

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尽管丝芙兰也有分布在E、F级商业地产上，但这些低等级商业地产面周边通常有大型购物中心或者商业街，交通方便且人流量大。

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丝芙兰锦江向阳大楼店

3.商业地产所属开发商

将丝芙兰所在商业地产开发商进行统计发现，开发商为万达集团的商业地产占比最高，紧随其后的华润、龙湖、凯德等都是知名大型连锁开发商，可见丝芙兰在商场品牌的选择上也有一定的“讲究”。

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4.交通情况

除了开发商的选择，丝芙兰所在商业地产交通也十分便利，超过55%的商业地产离地铁站仅五分钟以内的路程，也就是说逛完走几分钟便到地铁站。

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5.关联品类分析

对丝芙兰所在商业地产品牌数据相关字段排序查看，发现99%以上的商业地产中均有连锁的潮流生活、化妆品品牌等，比较吸引年轻人和女性客群。

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6.商圈环境分析

将丝芙兰所在商业地产数据做1km缓冲区分析，可以发现95%以上的丝芙兰所在商业地产面周边都有另一个或多个商业地产，表明它所在区域多商圈聚集，有较大客流量。

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同时，其余约5%的单体商业地产中，均是较大型的购物中心，日均客流量在2万-11万不等，本身就是一个较具规模的商业聚集地。

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7.人口客流情况

商业地产数据中包含人口客流属性，居住/工作人口统计的是商业面周边2公里范围总和，工作/节假日客流数据则统计的是商业地产面本身范围的数据之和，因此分别对人口和客流排序能看到，尽管有的面上客流未过万，但周边居住工作人口大部分超过10万，潜力很大。

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用节假日客流减去工作日客流，得出丝芙兰所在商业地产里22%的工作日客流高于节假日客流，其余78%是节假日客流高于工作日客流。

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综上，丝芙兰的选址特点可以总结如下：

  • 优先布局一二线城市，尤其是一线城市的商圈区域有较多门店加密，同时也在逐步做门店下沉。
  • 倾向于连锁品牌地产，入驻多个万达、华润、龙湖、凯德等知名大型连锁开发商所建商场或购物中心。
  • 所在商业地产类型中购物中心数量占比最多。
  • 门店周边工作和居住人口都较多，交通便利度高。
  • 丝芙兰所在的商业地产中通常都有化妆品品牌以及潮流精品品牌的分布。
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