开店选址技巧全攻略，开店选址的五个小窍门？

你可能经常会听到这么一句话，选址对了，那开店也就成功了一半。从这句话，你就能想象选址有多重要了。

但不只是零售店，对所有的店来说，选址都很重要，你会发现大家公认的好店址，租金贵到离谱。他们为什么愿意掏这么贵的租金呢？毕竟酒香也怕巷子深嘛。

也正是这个原因，一提到选址，很多人第一反应，就是要找人流量大的地方。这个想法，如果放在十年前，没有问题，但现在，就已经不适用了。

因为十年前，你的竞争对手就是隔壁店，但今天，你的竞争对手你根本都不知道在哪，可能是隔壁店，也可能是淘宝京东，还可能是楼梯间的自动售卖机。

这就对选址这件事，提出了更高的要求。

以前，只要顾客够多，和隔壁店竞争，总能分到一点流量，但现在，你要和不知道隐藏在哪的对手竞争，那机会在哪？就是你能不能更方便地满足顾客需求。说白了，更重要的，不是离顾客的距离最近，而是要离他们的需求最近。

这也就是说，选址的时候，你一定要区分两个概念，一个是人流量，一个是客流量。注意，这是两个完全不同的概念，千万不能画等号。人多，不一定都会到你的店里来消费，你要把握的，是你的目标客群。

那选址的时候，增大小店在你目标客群中的曝光机会，才是你努力的方向。

那怎样才能选到一个合适的店址呢？

你要严格遵照三步走，先选城区，再选商圈，最后选具体位置。

选城区

第一步，选城区。

这一步主要衡量的是一个区域的发展性，其实也就是要考虑未来的客流量。毕竟，一个区域如果活力不强，即便现在生意还行，未来就很难支撑了。

所以，很多客户来找我做选址咨询的时候，多数人都会倾向于选新城区，原因很简单，城市里公认的黄金地段，也就是相对成熟的商圈，已经挤不进去了，租金还很高。那老城区呢，大家都在往外搬，看着就没有未来。所以，新城区就变成了热门首选。

但这里我要提醒你，新城区确实更拥有未来，但你也不能不考虑现在。

一般来说，人的搬迁和流动肯定不是在一个时间点集中完成的，而要经过一个流动周期，一般会在2~3年，如果你太早进入一个新城区，而城市人口流速并不是很快的时候，那前两三年都会持续亏损。有些小店，可能撑不过这三年就倒闭了，那还不如先待在老城区，开个两三年，等时机差不多了，再慢慢迁到新城区或者开分店。

那什么时候时机就差不多了呢？

有个数据可以作为参考，就是当新城区周边楼盘的入住率超过25%的时候，你就可以选择进驻新城区了。

为什么是25%呢？

这是我和团队多年收集数据总结的经验。一般来说，一个新楼盘里，最早入住的人群，一定会有一些特殊情况，比如老城区拆迁，不得不着急搬新家，再比如有了孩子，要请父母来照顾，不得不换一个大房子等等。

这类“非搬不可”的人群可能会占到25%~40%，而随着商圈越来越成熟，顾客也越来越多，而25%这个节点，刚好就是个临界点。

这个时候，商圈里各个开发商都已经进入，他们也在想办法吸引商家，这样才能吸引更多的客流。借着这个机会，你还可以跟房东商量个免租期，但更重要的是，25%的入住率已经能基本覆盖你的日常营业成本，维持小店生存。

而一旦超过40%，人口流入速度一般就会逐渐加快，而到那个时候，小店的生意肯定就更好了。

不过你要注意一个问题，从第一家住户搬进来开始算起，如果25%的入住率，是花了8个月以上的时间才达到的，这说明人口流速特别慢，肯定是有些特殊原因的，那你还得再等等，等到入住率超过40%的时候再考虑开店。

举个例子，2016年，我要去湖南衡阳开个分店。当时我发现，虽然新城区房子建得挺快，但人口往内迁移的速度特别慢，在周边房子建成已经60%~70%的情况下，人口迁移率也不过20%左右。但当时房东开出了一年免租期的条件，要不要进驻呢？我的判断就是，先不急。

要知道，当地人很少依山建房，而这个新城区是挖山建出来的，这也就导致城内很拥挤，大家都不愿意搬，过了一年，入住率勉强才超过了25%的这个保底线，如果开店，就很可能亏本。

那现在过了25%，我该不该进去呢？我的判断，还是再等等。因为它的人口流速太慢了。

一直等到2018年3月，情况开始发生变化，因为农村人口不断往城市涌入，有一部分人就被挤到这个新城区，流速一下子就比前两年快了很多，入住率很快就超过了40%。这个时候我才判断，这个店今年可以开起来了。

所以，在选择城区的时候，你一定要综合考虑开店的时机和城市人口搬迁的流速。

选商圈

好，划定好大致区域，接下来就是选商圈了。

商圈，就是以小店所在地点为中心，辐射顾客的范围。简单地说，也就是来自自家小店的顾客，他们居住、活动的区域范围。

这里我还是要再强调一遍，很多人选商圈的时候，倾向于选人流量大的商圈。先不说租金会更贵，关键是，有没有考虑到目标客流量是否足够，注意，我说的是目标客流量。所以，选商圈的时候，一定要根据你的开店目标来决定。

如果你想开的是休闲类的店，那你一定要选择年轻人或者小孩多的区域，而民生类的店，选择范围相对广一点，只要周围能有1000家以上的住户，就能支撑150平方米左右的民生店，而且，一天收入基本能达到15000元左右，要是你经营得好，还能活得更好。

不过，怎么判断一个商圈里住的都是哪种家庭结构呢？

我教你一招，你可以根据一些细节来判断，比如幼儿园聚集的地方，一般就是年轻夫妻比较多，而社区门口有麻将馆，或者十块钱就能剪一次头发的简易理发馆，那说明这片区域里老年人比较多。

还有一个细节指标，你要重点关注，就是这片区域早上和晚上的亮灯率。

如果晚上天一黑，亮灯率就挺高，一般是三代同堂的多，也就是小孩多；晚上8点过后，亮灯率才会逐渐高起来，那基本上说明小两口、单身的人多。而早晨天蒙蒙亮时，亮灯率就高，那显然就是老年人多。

选位置

选定了商圈，再往下走，就要选择具体位置了。一般我们都想开在社区大门口，但这里的租金高，位置又有限，如果抢不到，怎么办？

那这种情况，你就可以试试路线交点法。

具体怎么用呢？每一类消费群体，居住在一个区域内，经常去的地方都是相对固定的。比如一个典型的中国大妈，她早上会去买个菜，或者送孙子上幼儿园，下午接孙子回家，晚上去跳个广场舞。那把她每天经过的地点连起来，就能掌握她的必经路线。

用这个方法，你把所有目标人群的路线都画出来，这些路线一定会产生交点，而经过路线最多的那个交点，就是你目标人群汇集的中心点。你就可以把店址选在这。

好，我们说回大妈。

我举个简单的例子，大妈们接孙子放学的路上，看到了一家小超市，孙子吵着想吃雪糕，那她可能就会顺便在这里买点蔬菜瓜果、家庭日用，而不一定非等到去小区门口了。而这家小超市店如果刚好还在小区和健身房的必经之路上，那年轻人健身回来，也可能会顺路进来逛一逛。你看，这个位置，就是大妈和年轻人路径的交叉点。

好，一般按照我这三个步骤，店址不会选错。最后，我再给你一个简单的验证标准，能帮你进一步判断选址合不合格。

你可以看看店址周围的早餐店，看它生意好不好。因为早餐店，是一个社区最顽强的生意，如果这个区域连早餐店的生意都不好，那你一定选错址了。

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