土地一级开发和二级开发的区别是什么（土地一级开发和二级开发的区别和联系）

今天的这个专题，我们打算来做个科普。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第（二）项提到，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

这段话其实把土地一二级开发给概况全了。最后句说的成片开发土地，按沥呕君的理解，应该指的就是土地一级开发；那么相对应的，房屋建设工程，毫无疑问，指的就是二级开发。结合文章标题，显而易见，今天我们要讨论的重点，便是这个“投资总额”。

很多人惯以“投资强度”来替代这里的“投资总额”，因此沥呕君经常提到有人说，投资强度达到25%以上，云云。而事实上，错了。投资强度与投资总额，根本就是两码事。

投资强度，是指项目用地范围内单位面积固定资产投资额。固定资产投资额具体又包括厂房、设备和地价款等。那么我们可以理解成，固定资产投资额=投资总额。既然是这样，单独地将投资强度等同于投资总额，就显得没有道理了。那么《城市房地产管理法》所说的“投资总额”具体包括哪些呢？

《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》（国土资发[2008]178号）

二、闲置土地清理范围和认定标准

（四）土地被司法查封的，查封前不符合闲置土地认定标准，司法查封后满一年以上未动工的，可不认为闲置土地。

总投资额是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额。

《关于闲置土地处置有关问题的复函》(国土资厅函[2001]30号)

《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第二条第二款第二项中的“应投资额”，是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额,不包括取得土地使用权的费用。

由此可见，《城市房地产管理法》所说的“投资总额”，并不包括土地出让金以及相关的契税、城镇土地使用税等，它只能理解为是土地使用权人在拿到土地以后所发生的各项建造成本费用总和。既然投资总额都不包括土地出让金，那么已发生的这25%投资额，也理应不包括土地成本。

扯一句题外话，《城市房地产管理法》中所规定的25%投资总额要求，属于管理性强制规定，并不属效力性强制规定。换言之，以投资总额未达25%以上为由申请土地转让合同无效的，法院不予支持。有兴趣的朋友，可自行百度四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷[最高人民法院（2013）民一终字第18号]案。限于篇幅，此处不作延伸。

点赞+分享给身边同行，请多多支持智慧源！有疑问和想学财税干货，可在文章下方留言，更多知识请关注智慧源地产财税公众号，让我们共同走进不一样的财税精彩视界。

本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容，请发送邮件至 sumchina520@foxmail.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
如若转载，请注明出处：https://www.yiheng8.com/157193.html

土地一级开发和二级开发的区别是什么（土地一级开发和二级开发的区别和联系）

相关推荐